Вопрос-ответ

Какой штраф грозит, если не подготовить МКД к отопительному периоду вовремя

УО грозит административная ответственность за нарушение при подготовке МКД к отопительному периоду в виде (ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП):

штрафа от 250 тыс. до 300 тыс. руб. – для организаций;
от 250 тыс. до 300 тыс. руб. или дисквалификации на срок до трех лет – для индивидуальных предпринимателей;
от 50 тыс. до 100 тыс. руб. или дисквалификации на срок до трех лет – для должностных лиц.
ТСЖ, ЖК, ЖСК грозит штраф от 40 тыс. до 50 тыс. руб., а должностным лицам – от 4 тыс. до 5 тыс. руб. (ст. 7.22 КоАП).

Независимо от суммы штрафа ГЖИ выдаст предписание об устранении нарушений при подготовке МКД к отопительному периоду (п. 1 ч. 2 ст. 90 Закона от 31.07.2020 № 248-ФЗ "О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации"). Если нарушения вовремя не устранить, вас привлекут к административной ответственности за невыполнение предписания (ч. 1, 24 ст. 19.5 КоАП).

7. Если квартира в совместной собственности, вправе ли УО выдать всем собственникам такой квартиры один бланк для голосования на ОСС?

Да, одного бланка достаточно.

Если помещение находится в совместной собственности, то решение по повестке дня ОСС собственники такого помещения принимают совместно. Один из участников совместной собственности заполняет бланк от лица всех участников – он пишет свои Ф. И. О., данные об общей площади помещения и реквизиты документа о праве собственности. При голосовании одним из собственников согласие других собственников в таком случае предполагается.

Такие правила следуют из пунктов 1, 2 статьи 253 ГК.

Вправе ли собственники помещений в МКД запретить посторонним проход на детскую площадку на придомовой территории?

Да, вправе, если детская площадка и земельный участок под ней входят в состав общего имущества.

Для этого ОСС должно принять решение о пределах использования земельного участка. Решение нужно принять большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД. Такие правила установлены пунктом 2 части 2 статьи 44, частью 1 статьи 46 ЖК.

Например, собственники могут установить на детской площадке ограждения и запирающие устройства. При этом установка, содержание и ремонт систем доступа на площадку будут дополнительными услугами, так как они не указаны в минимальном перечне услуг и работ, утвержденном постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290. Чтобы включить дополнительные работы и услуги в общий перечень услуг по содержанию общего имущества, также необходимо решение ОСС.

Обязаны ли УО, ТСЖ, ЖСК делать перерасчет за некачественные коммунальные услуги, если в нарушении качества виновата РСО?

Да, обязаны. Исключение — потребители перешли на прямые договоры с РСО.

Управляющая МКД организация как исполнитель КУ отвечает перед потребителем за нарушение качества коммунальных услуг. Неважно, кто виноват в некачественном предоставлении КУ. Если есть нарушение, например, температура горячей воды или воздуха ниже нормативной, УО, ТСЖ, ЖСК делают перерасчет потребителю. Затем они вправе потребовать перерасчета у РСО.

Но если у потребителей прямые договоры, плату пересчитает ресурсник. Обязанность исполнителя следует из частей 4, 5 статьи 157 ЖК. Требования к качеству КУ устанавливает приложение 1 к Правилам № 354.

Вправе ли собственник проголосовать на ОСС досрочно?

Нет, не вправе.

Собственников уведомляют об ОСС за 10 дней до даты собрания (ч. 4 ст. 45 ЖК). Закон не предусматривает досрочное голосование — в момент уведомления или между датой уведомления и датой собрания.

При очном ОСС и в очной части очно-заочного собрания собственники голосуют в день и время, которые указаны в сообщении о проведении собрания. При заочной форме собрания и в заочной части очно-заочного собрания срок, в течение которого собственники должны передать оформленные решения, устанавливают в сообщении. Такие правила следуют из пункта 1 статьи 44.1, части 5 статьи 45, частей 1, 3 статьи 47 ЖК. Если собственник не может проголосовать лично, за него это вправе сделать его представитель (ч. 1 ст. 48 ЖК).

Обязана ли УО предоставить интернет-провайдеру доступ в подвал и на чердак, чтобы разместить оборудование?

Да, обязана, но только если ОСС разрешило разместить оборудование.

Подвал и чердак входят в состав общего имущества в МКД. Вопрос о том, чтобы предоставить часть общего имущества в пользование оператору связи (провайдеру) для размещения оборудования, решает ОСС. Такое правило следует из части 1 статьи 36, части 2 статьи 44 ЖК.

УО организует доступ к подвалу и чердаку, если собственники:

решили на ОСС предоставить оператору связи право размещать оборудование в помещениях общего пользования МКД;
заключили с оператором договор аренды или безвозмездного пользования частью общего имущества.
УО может заключить договор от имени собственников. Для этого ОСС также должно принять соответствующее решение.

Вправе ли УО снять полномочия с председателя Совета МКД по его просьбе?

Нет, не вправе.

УО не наделяет председателя совета МКД полномочиями и не освобождает от них. Председателя совета МКД избирает ОСС в таком доме из членов совета МКД (ч. 6 ст. 161.1 ЖК). Общее собрание вправе инициировать любой собственник и УО (ч. 2, 7 ст. 45 ЖК).

Рекомендуем разъяснить председателю совета МКД необходимость инициировать ОСС, чтобы избрать нового председателя. Либо УО может инициировать собрание самостоятельно.

Когда регоператор капремонта обязан перевести средства на спецсчет, если собственники МКД решили изменить способ формирования фонда?

Региональный оператор должен перевести средства на спецсчет в течение пяти дней после того, как вступит в силу решение ОСС об изменении способа формирования фонда капремонта. Решение собрания вступает в силу через год после того, как регоператору направили это решение, если закон субъекта не установил меньший срок. Это требования части 5 статьи 173 ЖК.

При этом решение ОСС признают реализованным, если владелец спецсчета выполнил два условия:

открыл спецсчет в банке;
представил в орган ГЖН все необходимые документы.
Владелец спецсчета обязан подать заявление об открытии счета не позднее чем в течение 15 дней с даты, когда получил уведомление об определении его владельцем счета. Решением ОСС можно установить более ранний срок для открытия спецсчета. Такие правила определены частью 5 статьи 170 ЖК. Перечень документов, которые нужно представить в орган ГЖН, устанавливает часть 1 статьи 172 ЖК.

Вправе ли УО снять полномочия с председателя совета МКД по его просьбе?

Вправе ли УО, ТСЖ, ЖСК начислять плату за ЖКУ мобилизованным гражданам?

Да, вправе. Мобилизованных освободили только от уплаты пеней.

УО, ТСЖ, ЖСК не вправе выставлять пени по долгам за жилое помещение и коммунальные услуги и по взносам за капремонт:

гражданам, которые заключили контракт на военную службу в связи с мобилизацией в Вооруженные Силы;
членам семей мобилизованных граждан.
Такое правило предусмотрено статьей 2 Закона от 07.10.2022 № 378-ФЗ.

При этом таких граждан не освободили от оплаты ЖКУ и взносов за капремонт в целом.

По каким поводам и в какие сроки УО, ТСЖ, ЖСК могут требовать доступ в помещение собственника

В любое время по требованию УО, ТСЖ, ЖСК:
1. Локализовать и ликвидировать аварию;
2. Провести текущий или капитальный ремонт инженерных
коммуникаций в составе общего имущества;
3. Осмотреть стояки ХВС, Г ВС, отопления;
4. Проверить газовое оборудование;
5. Проверить состояние вентканалов;
6. Осмотреть, нет ли в помещении незаконного
переустройства, перепланировки.
В согласованное с жителем время, но не чаще 1 раза в 3
мес.
1. Проверить состояние ИПУ и сохранность антимагнитных
пломб;
2. Снять контрольные показания ИПУ;
3. Проверить, есть ли в помещении ИПУ.

Должны ли УО, ТСЖ, ЖСК делать перерасчет за тепловую энергию на подогрев ГВС для СОИ, если собственник не пользовался отоплением и водоснабжением?

Нет, не должны.

Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не может быть основанием невнесения платы за ЖКУ. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке и в случаях, которые утверждаются Правилами предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила). Составляющие расходов на изготовление коммунальных ресурсов на СОИ не подлежат перерасчету в связи с временным отсутствием потребителя в таком помещении (п. 88 Правил № 354).

Вправе ли УО снять полномочия с председателя совета МКД, если он просит

Нет, не вправе.

УО не наделяет председателя совета МКД полномочиями и не освобождает от них. Председателя совета МКД избирает общее собрание собственников в таком доме из членов совета МКД (ч. 6 ст. 161.1 ЖК). Общее собрание вправе инициировать любой собственник и УО (ч. 2, 7 ст. 45 ЖК).

Рекомендуем разъяснить председателю совета МКД возможность инициировать общее собрание, чтобы избрать нового председателя.

Обязана ли УО с 1 сентября определять КР на СОИ по фактическому потреблению, если собственники не принимали такое решение?

Нет, не обязана.

УО вправе рассчитывать КР на СОИ по фактическому потреблению, то есть по показаниям ОДПУ, только по решению ОСС. Такое правило следует из части 9.2 статьи 156 ЖК, подпунктов «в», «г» пункта 29(2) Правил № 491.

Если МКД оборудован ОДПУ и общее собрание собственников не принимало решение о расчете и оплате КР на СОИ по фактическому потреблению, УО:

рассчитывает КР на СОИ исходя из норматива по формулам 15, 17, 20(2), 24 и 28 приложения № 2 к Правилам № 354;
делает перерасчет платы за КР на СОИ в случаях и порядке, которые установлены пунктом 29(3) Правил № 491, – исходя из показаний ОДПУ.
Такое правило установлено пунктом 29(2) Правил № 491. Правило действует сейчас и после 1 сентября останется неизменным.

Кто отвечает за самовольную перепланировку, если в помещении сменился собственник?

Новый собственник должен отвечать за самовольную перепланировку.

Новый собственник — правопреемник прав и обязанностей по квартире бывших собственников. На него переходят все риски и бремя ответственности. Обязанность привести помещение в прежнее состояние, которую не выполнил старый собственник, переходит к новому собственнику помещения. Это правило касается жилых помещений и по аналогии нужно применять и в отношении нежилых помещений. Такое разъяснение дал Президиум Верховного суда в пункте 14 Обзора судебной практики от 16.02.2017 № 1.

Новый собственник, который понес расходы на то, чтобы узаконить перепланировку, может взыскать их в порядке регресса с прежнего собственника.

Кто отвечает за состояние наружной инженерной сети на придомовой территории МКД

За нее отвечает собственник инженерной сети. Информацию о собственнике, как правило, можно найти в документах на строительство МКД: договор аренды земли, инвестиционный контракт, технические условия на присоединение к сетям инженерного обеспечения.

Обратите внимание, что сети за пределами внешней стены МКД включают в эксплуатационную ответственность управляющей МКД организации, только если эти сети входят в состав общего имущества собственников помещений дома (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.09.2016 № Ф04-4127/2016 по делу № А75-12517/2015). Законодательство автоматически не включает объекты «в земле» в собственность лица, которому земля принадлежит. Поэтому сеть на придомовой территории не становится общей собственностью МКД только потому, что она расположена на этой территории.

Если сеть бесхозяйная, то орган МСУ обязан определить РСО, которая будет обслуживать такую сеть за счет установленного для этой РСО тарифа. Такое правило следует из законов о ресурсоснабжении, например, части 4 статьи 8, части 6 статьи 15 Закона от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении», частей 5, 6 статьи 8 Закона от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении».

В каких случаях можно предоставить потребителю рассрочку оплаты коммунальных услуг?

Исполнитель предоставляет потребителю возможность оплачивать КУ в рассрочку, если размер платы в каком-либо расчетном периоде превысит более чем на 25 процентов размер платы за аналогичный период прошлого года (п. 72 Правил № 354).

Рассрочку предоставляют на следующих условиях.

1. В платежный документ за ЖКУ включают информацию об оплате КУ в рассрочку в размере 1/12 размера платы за расчетный период, в котором возникло превышение, и сумму процентов за пользование рассрочкой.

2. Превышение рассчитывают без учета превышения из-за увеличения в жилом помещении числа постоянно и временно проживающих потребителей.

3. Потребитель должен вносить плату за КУ равными долями в течение 12 месяцев, включая месяц, в котором предоставили рассрочку.

4. За рассрочку взимают проценты, размер которых не может быть выше, чем увеличенный на 3 процента размер ставки рефинансирования ЦБ на день предоставления рассрочки.

С 28 февраля по 31 декабря 2022 года проценты за рассрочку нужно рассчитывать исходя из ключевой ставки ЦБ, которая действовала на 27 февраля. Она составляет 9,5 процента. Проценты, которые начислили с 28 февраля до 29 апреля, нужно пересчитать до 15 мая 2022 года (постановление Правительство от 28.04.2022 № 763).

5. Проценты за рассрочку не начисляют или начисляют в меньшем размере, если исполнитель получает из бюджета компенсацию средств, которые недополучил в виде процентов за рассрочку.

Когда вина за залитие помещения в МКД лежит на собственнике помещения

Собственник отвечает за залитие в двух случаях
Ответственность за причиненный залитием ущерб можно возложить на собственника помещения в МКД, если такой собственник:

эксплуатирует внутриквартирное оборудование ненадлежащим образом;
нарушает правила пользования жилым помещением, правила содержания общего имущества в МКД.

Муниципалитет как собственник квартир в МКД должен следовать решению общего собрания о распределении КР на СОИ по показаниям ОДПУ?

Да, должен.

С 1 января 2017 года УО начисляет плату за КР на СОИ в составе платы за содержание жилого помещения.

Собственники помещений в МКД вправе принять решение о расчете платы за КР на СОИ исходя из показаний ОДПУ (ч. 9.2 ст. 156 Жилищного кодекса). В этом случае у УО будет отсутствовать не покрываемый платежами жителей сверхнормативный объем КР на СОИ.

Пока жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда не заселено, за коммунальные услуги и содержание помещения платит его собственник — органы государственной власти и МСУ. Такое правило законодатель установил в части 3 статьи 153 Жилищного кодекса.

Плата за содержание жилого помещения включает плату за услуги, работы по управлению МКД, за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, а также за КР на СОИ (п. 2 ст. 154 Жилищного кодекса).

Что предпринять, если собственник повредил отделку в подъезде, когда делал ремонт в квартире?

Вред имуществу обязан полностью возместить тот, кто его причинил. Это определено в части 1 статьи 1064 Гражданского кодекса.

Если вы знаете, что ущерб общему имуществу нанес конкретный собственник, составьте акт. В акте опишите выявленные повреждения и укажите обстоятельства, при которых эти повреждения появились (п. 152 Правил, утв. постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354). Акт подписывают представитель управляющей МКД организации и причинитель вреда.

Оцените ущерб. При необходимости привлеките для этого специализированную организацию.

Направьте виновнику письменное требование возместить ущерб. Если виновник отказывается сделать это в установленные сроки, обратитесь в суд с исковым заявлением в рамках статьи 1064 Гражданского кодекса.

Когда можно установить различную плату для жилых и нежилых помещений

Чтобы установить различный размер платы для жилых и нежилых помещений, такой размер платы должен соответствовать трем критериям:

установили не произвольно;
отвечает требованиям разумности;
не влечет недопустимых различий в правовом положении собственников жилых и нежилых помещений – соблюден баланс интересов собственников.
Такие условия обозначил Конституционный суд (постановление Конституционного суда от 29.01.2018 № 5-П). При отсутствии указанных критериев суд может признать недействительным решение собственников или членов ТСЖ, ЖСК, которое устанавливает различный размер платежей.

Есть два случая, когда собственники не могут установить разные платежи для жилых и нежилых помещений:

жители, которые выбрали для управления МКД управляющую организацию, не могут установить дифференцированные платежи. Плата за содержание жилого помещения в таких МКД устанавливается одинаковой для всех собственников помещений (п. 31 Правил № 491);
в домах, где не избрали способ управления, плату устанавливает орган МСУ. Собственники жилых и нежилых помещений оплачивают услуги по управлению и содержанию общего имущества МКД в одинаковом размере (п. 2 Правил проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации, утв. постановлением Правительства от 06.02.2006 № 75).

УО обязана содержать придомовую территорию, если собственники не включили ее в состав общего имущества?

Ответ зависит от того, кому принадлежит земельный участок.

Управляющая МКД организация отвечает за надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в МКД (ч. 1, 1.1, 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса). Если придомовая территория не сформирована и не входит в состав общего имущества, то, как правило, земельный участок и расположенные на нем объекты являются собственностью муниципалитета. В этом случае содержать территорию возле дома обязан собственник — муниципалитет (ст. 209, 210 Гражданского кодекса).

Обязанность УО содержать придомовую территорию, которая не входит в состав общего имущества, может быть предусмотрена региональным и муниципальным законодательством.

Если земельный участок под МКД не образован, УО его содержит:

в границах, определенных технической документацией на МКД, — при наличии в документации таких границ;
по фактически сложившимся границам;
в границах, определенных решением общего собрания собственников либо условиями договора управления МКД.
Узнать принадлежность земельного участка под МКД можно в Государственной публичной кадастровой карте в интернете.

С какой даты правильно отсчитывать межповерочный интервал для прибора учета?

Дату первичной поверки прибора учета и установленный для него межповерочный интервал указывают в сопроводительных документах к прибору — инструкции или паспорте. Поэтому начало межповерочного интервала определяют с даты, которую указал завод-изготовитель в сопроводительном документе на ИПУ, то есть с даты его поверки на заводе. Если таких сведений нет, то срок исчисляют с даты изготовления ИПУ. Такое правило следует из подпункта «д» пункта 34, пункта 80 Правил № 354.

Обратите внимание, что факт ввода ИПУ в эксплуатацию позже его первичной поверки на заводе-изготовителе не продлевает период межповерочного интервала.

Обязаны ли УО, ТСЖ, ЖСК получать разрешение собственников, чтобы отправлять им смс-рассылку о задолженности?

Нет, обязаны.

УО, ТСЖ, ЖСК не нужно письменное согласие собственника, чтобы использовать его персональные данные для исполнения своих обязанностей. Обязанности возложены на управляющих законом или договором. Такое правило предусмотрено пунктами 2, 5 части 1 статьи 6 Закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных».

Управляющие МКД организации как исполнители КУ вправе уведомлять собственника с помощью смс. Право закреплено подпунктом «е(3)» пункта 32 Правил № 354. Правила не требуют иметь согласие собственника помещения на получение уведомлений.

Вправе ли собственник самовольно устроить теплые полы от ГВС или отопления в своем помещении

Нет, не вправе.
Системы ГВС и отопления относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД. Это определяет пункт 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491.
Потребитель не вправе:
несанкционированно подключать оборудование потребителя к внутридомовым инженерным системам;
вносить изменения во внутридомовые инженерные системы.
Это предусмотрено подпунктом «е» пункта 35 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354.
Устройство теплых полов от ГВС или отопления относят к переустройству общего имущества собственников помещений в МКД. Это следует из части 1 статьи 25 ЖК. Переустройство нужно согласовать в органе МСУ в порядке, определенном главой 4 ЖК. Это предусмотрено частью 1 статьи 26 ЖК. В отдельных случаях для переустройства необходимо также решение ОСС. Это следует из части 2 статьи 36 ЖК. Например, когда существенно меняются проектные характеристики системы отопления или ГВС.

Управляющая компания должна отвечать на анонимные обращения?

Компания вправе не реагировать на обращение, если его автор не указан.

Порядок рассмотрения обращений граждан жилищное законодательство не регулирует. Поэтому применяют гражданское законодательство (ч. 1 ст. 7 Жилищного кодекса).

В обращении гражданин должен указать Ф. И. О., почтовый адрес или e-mail для ответа, изложить суть жалобы, заявления, предложения и поставить личную подпись и дату. Такие требования установлены статьей 7 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ (далее — Закон № 59-ФЗ).

Если в письменном обращении заявитель не указал фамилию или адрес для ответа, на обращение не отвечают (ч. 1 ст. 11 Закона № 59-ФЗ).

Как поступить, если собственник помещения установил вывеску, размеры и вид которой не соответствуют согласованному ранее проекту?

Если владелец вывески не выполнил требования ранее выданного разрешения, он должен демонтировать конструкцию по предписанию управляющей МКД организации либо органа МСУ. Это следует из части 10 статьи 19 Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе» (далее — Закон о рекламе). При отказе владельца управляющая МКД организация проводит работы самостоятельно, а расходы взыскивает с владельца (ч. 21.1 ст. 19 Закона о рекламе). Если же вывеску разместили на МКД без разрешения собственников помещений в доме, ее должен демонтировать орган МСУ за счет бюджета (ч. 21.3 ст. 19 Закона о рекламе).

При этом следует различать рекламные конструкции и информационные вывески. Юрлицо вправе размещать без согласования с собственниками помещений в МКД уличную табличку или вывеску с наименованием, юридическим адресом и режимом работы (определение Верховного суда от 02.09.2015 № А56-31402/2014). Такую информацию об организации юрлицо обязано разместить — этого требует Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». Сведения, которые юрлицо обязано разместить по закону, не считают рекламой независимо от манеры их исполнения на вывеске. Такие выводы содержат информационное письмо ВАС от 25.12.1998 № 37, письмо ФАС от 15.03.2010 № АК/6745.

Собственники могут перейти в РСО частично? То есть, кто голосовал «против» или не был на собрании, не заключит договор с РСО?

Нет, закон этого не предусматривает.

Решение общего собрания обязаны исполнять все собственники помещений в МКД, даже те, кто не принимал участия в общем собрании или голосовал против. Такой вывод следует из части 5 статьи 46 ЖК.

Заключение договора между потребителями и РСО в письменной форме не обязательно, поэтому после принятия решения на общем собрании договор будет считаться заключенным со всеми собственниками одновременно с даты, которую определили собственники и РСО (п. 1 ч. 7 ст. 157.2 ЖК).

Какую плату за содержание установить собственнику нежилого помещения?

По общему правилу размер платы за содержание помещения устанавливают одинаковым для всех собственников. Это предусматривают пункт 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), и абзац 5 пункта 2 Правил проведения открытого конкурса, утвержденных постановлением Правительства от 06.02.2006 № 75.

Однако Конституционный суд обозначил условия возможности установить дифференциацию размеров платы за жилищные услуги и учитывать особенности жилых и нежилых помещений при определении платежей или иные объективные обстоятельства (постановление Конституционного суда от 29.01.2018 № 5-П). Для этого такой размер платы должен соответствовать трем критериям:

установлен не произвольно;
отвечает требованиям разумности;
не влечет недопустимых различий в правовом положении собственников жилых и нежилых помещений – соблюден баланс интересов собственников.
При отсутствии указанных критериев суд может признать недействительным решение собственников или членов ТСЖ, ЖСК, которое устанавливает различный размер платежей.

Есть два случая, когда собственники не могут установить разные платежи для жилых и нежилых помещений:

жители, которые выбрали для управления МКД управляющую организацию, не могут установить дифференцированные платежи. Плата за содержание жилого помещения в таких МКД устанавливается одинаковой для всех собственников помещений (п. 31 Правил № 491);
в домах, где не избрали способ управления, плату устанавливает орган МСУ. Собственники жилых и нежилых помещений оплачивают услуги по управлению и содержанию общего имущества МКД в одинаковом размере (п. 2 Правил проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации, утв. постановлением Правительства от 06.02.2006 № 75).

РСО должна восстановить благоустройство двора после того, как закончит ремонт подземных коммуникаций?

Благоустройство территории — это вопрос местного значения. Местная администрация утверждает правила благоустройства (ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ). Именно в них устанавливают:

порядок проведения земляных работ, в том числе для устранения аварий на сетях тепло-, водоснабжения и водоотведения;
порядок выдачи разрешений на земляные работы;
сроки восстановления нарушенных элементов благоустройства.
В разрешительных документах указывают порядок и сроки восстановления элементов благоустройства после окончания земельных работ.

Если РСО не восстановит благоустройство двора вовремя, вы вправе предъявить ей претензию и потребовать провести восстановительные работы. При отказе добивайтесь через суд, чтобы виновник восстановил земельный участок и объекты благоустройства и инфраструктуры.

Наказания за правонарушения в области благоустройства и содержания территорий прописывают в региональных кодексах или законах об административных правонарушениях. Например, в Самарской области за нарушение сроков производства работ, неисполнение требований по восстановлению благоустройства штраф для граждан составляет 1–3 тыс. руб., должностных лиц — от 5 тыс. до 10 тыс. руб., для организаций — от 50 тыс. до 100 тыс. руб. (ст. 4.2 Закона Самарской области от 01.11.2007 № 115-ГД).

На каком расстоянии от МКД, игровых и спортивных площадок могут располагаться контейнерные площадки?

С 1 марта 2021 года действуют новые требования к устройству контейнерных площадок для накопления ТКО. Их ввели СанПиН 2.1.3684–21 (утв. постановлением Главного государственного санитарного врача от 28.01.2021 № 3).

Расстояние от контейнерных площадок до МКД, детских и спортивных площадок должно быть не менее 20 м, но не более 100 м. При раздельном накоплении отходов контейнерные площадки могут располагаться на расстоянии не менее 8 м (п. 4 СанПиН 2.1.3684–21).

Установленные расстояния можно уменьшать, но не более чем на 25 процентов и при исполнении условий по оборудованию, содержанию такой площадки и периодичности вывоза ТКО в соответствии с приложением № 1 к СанПиН 2.1.3684–21.

Кто должен установить (общедомовой прибор учета) ОДПУ

Принять решение об установке ОДПУ и профинансировать его покупку, а также все необходимые работы должны собственники помещений в МКД. Дело в том, что такой прибор учета относится к общему имуществу — это предусмотрено пунктами 5–7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила № 491).

Какие вопросы должны решить жители на общем собрании
На общем собрании собственники должны выбрать:

способ установки ОДПУ;
сроки установки;
размер взноса за установку ОДПУ;
способ финансирования (единовременно или в рассрочку).
Кто может устанавливать прибор – РСО или любой подрядчик
Установить узел учета может как подрядчик, так и РСО. В первом варианте собственники поручают управляющей МКД организации закупить прибор учета и организовать его монтаж. Во втором варианте управляющий должен подготовить необходимый пакет документов и подать заявку в РСО. Такой путь может оказаться дороже — ресурсник не будет согласовывать с собственниками марку и стоимость прибора.

Порядок заключения договора с РСО на установку ОДПУ и его существенные условия утверждены приказом Минэнерго от 07.04.2010 № 149. Основные условия такого договора установлены пунктом 9 статьи 13 Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ.

Как можно оплачивать работы по установке ОДПУ
Оплатить работы должны собственники помещений. Сделать это они могут несколькими способами: единовременно, равными долями в течение пяти лет, с меньшим периодом рассрочки.

Цена договора и способ оплаты входят в число существенных условий договора. Дело в том, что цена зависит от способа финансирования. Например, если установку ОДПУ вы оплачиваете в рассрочку, цена договора складывается из цены прибора, стоимости его установки и процентов за период рассрочки платежа по ставке рефинансирования Центробанка. При единовременной оплате учитывают только цену прибора и стоимость его установки.

Когда ОДПУ можно не устанавливать
Не придется устанавливать ОДПУ, если для этого нет технической возможности. Чтобы определить, есть такая возможность или отсутствует, проведите обследование и составьте акт. Сделать это нужно вместе с РСО.

Нельзя установить ОДПУ, если:

для этого потребуется провести реконструкцию, капитальный ремонт МКД или создать новые внутридомовые сети;
невозможно обеспечить соблюдение метрологических и технических требований к прибору учета и к месту его установки;
неподходящие условия эксплуатации прибора в месте установки – не соответствуют температура, влажность, электромагнитные помехи, невозможно снять показания, обслуживать, заменять прибор.
Критерии отсутствия технической возможности для установки ОДПУ и форма акта обследования утверждены приказом Минрегиона от 29.12.2011 № 627.

Какие приборы учета можно устанавливать в МКД
Узел учета оборудуют приборами, типы которых внесены в Федеральный информационный фонд по обеспечению единства измерений (fundmetrology.ru). При утверждении типа средств измерений устанавливают показатели точности, интервал между поверками и методику поверки.

По вашей заявке РСО выдаст технические условия на установку узла учета. Закупать комплектующие нужно в соответствии с этими условиями. РСО не вправе обязать вас установить приборы конкретной марки.

Технические требования к системам и приборам учета воды, газа, тепловой и электрической энергии приведены в Методических рекомендациях, утвержденных приказом Минпромторга от 21.01.2011 № 57.

Правила коммерческого учета установлены для каждого вида ресурса, например для тепловой энергии – постановлением Правительства от 18.11.2013 № 1034, для воды – постановлением Правительства от 04.09.2013 № 776.

Автоматизированную информационно-измерительную систему учета можно установить, если есть решение собственников помещений в МКД.

Когда новый ОДПУ можно использовать для расчетов
Прибор учета нужно ввести в эксплуатацию в течение месяца после его установки. При вводе в эксплуатацию комиссия проверяет:

соответствие монтажа составных частей узла учета проектной документации техническим условиям;
наличие паспортов, свидетельств о поверке, заводских пломб и клейм;
соответствие характеристик средств измерений характеристикам, которые указаны в их паспортах;
соответствие диапазонов измерений условиям договора и условиям подключения;
работоспособность средств измерений.
По окончании проверки составляют акт ввода в эксплуатацию узла учета, и представитель РСО пломбирует узел учета. С даты подписания акта вы вправе вести коммерческий учет коммунального ресурса по показаниям ОДПУ.

Когда РСО не примет показания ОДПУ
РСО откажет вам в расчетах по показаниям ОДПУ, если он неисправен. Считается, что прибор учета вышел из строя, если:

не отображаются результаты измерений;
нарушены контрольные пломбы и (или) знаки поверки;
есть механические повреждения прибора учета;
превышена допустимая погрешность показаний прибора учета;
истек межповерочный интервал прибора учета.
Такие признаки неисправности прибора учета приведены в Правилах № 354 (п. 81(12)).

Когда и как проводить поверку ОДПУ
Технически поверка представляет собой проверку измерительного прибора на специализированном оборудовании. Поверку средств измерений могут проводить только аккредитованные организации и ИП. Это предусмотрено Федеральным законом от 26.06.2008 № 102-ФЗ «Об обеспечении единства измерений». Средства измерения из перечня, определенного постановлением Правительства от 20.04.2010 № 250, поверяют исключительно государственные региональные центры метрологии ФБУ ЦСМ.

Периодичность поверок указывают в документации на прибор учета. Например, межповерочный интервал для счетчиков тепла ТСК-5, ТСК-7, ULTRAHEAT 2WR6, СТУ-1 – четыре года, счетчиков воды ПРЭМ, УРЖ2 КМ, ULTRAHEAT 2WR7 – четыре года, вихревых расходомеров-счетчиков газа ВРСГ-1, ИРВИС РС-4 – два года.

При поверке всех ОДПУ обязательно проводят внешний осмотр счетчика. Дальнейшие этапы зависят от того, для какого вида ресурса счетчик предназначен. Например, при поверке ОДПУ воды проверяют его герметичность и определяют его относительную погрешность, у ОДПУ тепла проверяют электрическое сопротивление изоляции и определяют метрологические характеристики прибора.

При поверке приборов гарантия на них не продлевается. Продлевается только очередной срок поверки.

Если после проведения метрологических процедур ОДПУ признают пригодным для дальнейшей эксплуатации, вам выдадут свидетельство о поверке. В техническом паспорте счетчика сделают запись о том, что поверка пройдена.

Если ОДПУ не пройдет поверку, его придется заменить.

Расходы на поверку ОДПУ и его замену нельзя включить дополнительной строкой в платежку собственникам помещений. Считается, что эти расходы управляющая МКД организация должна учесть в размере платы за содержание и ремонт при определении стоимости обслуживания общего имущества (подп. «к» п. 11 Правил № 491). Суды указывают, что для УО это предпринимательский риск (определение Верховного суда от 06.03.2019 № 304-ЭС19-863).

Правомерны ли требования бюджетного учреждения заключить отдельный договор на поставку КР на СОИ в соответствии с законодательством о госзакупках?

Нет, неправомерны.

Если государственное или муниципальное бюджетное учреждение расположено в МКД, УО или ТСЖ заключает с ним договор управления МКД на условиях, которые утвердили собственники помещений на общем собрании. Это следует из части 1 статьи 162 Жилищного кодекса. Такой договор заключают без проведения конкурсных процедур. Это предусмотрено пунктами 22, 23, частью 1 статьи 93 Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее — Закон № 44-ФЗ).

Собственники помещений в МКД могут прописать в договоре управления право УО заключать с таким учреждением договор управления МКД, предусматривающий специальные положения, определенные Законом № 44-ФЗ (ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса). Например, можно установить, что договор управления МКД, заключаемый с бюджетной организацией, может переоформляться каждый год. Но не должно быть условий, которые отличаются от условий для других собственников помещений в МКД. Это следует из части 4 статьи 162 Жилищного кодекса.

ТСЖ вправе без проведения общего собрания собственников заключить договор с УО, передав ей реальное управление МКД?

Да, вправе.

ТСЖ вправе выполнять работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества в МКД своими силами или привлекать для этого иных лиц (ч. 2.2 ст. 161 Жилищного кодекса). Для этого товарищество должно заключить договор управления МКД с УО.

Решение о заключении договора управления с УО принимают органы управления ТСЖ (ч. 2 ст. 135 Жилищного кодекса). В зависимости от положений устава это могут быть:

председатель правления ТСЖ единолично — издается соответствующий приказ;
правление ТСЖ на очередном или внеочередном заседании — решение заносят в протокол заседания;
председатель правления ТСЖ по согласованию с правлением — решение закрепляют приказом;
общее собрание членов ТСЖ — решение заносят в протокол собрания.
При заключении договора управления с УО товарищество контролирует выполнение условий договора.

Как оформить установку шлагбаума на придомовой территории МКД?

Чтобы шлагбаум не демонтировали как незаконный и не наложили штраф за его установку, действуйте в четыре шага:

- определите, кому принадлежит придомовая территория;
- разработайте проектную документацию;
- получите решение общего собрания в МКД;
- согласуйте установку шлагбаума с компетентными органами.

Как принять решение об установке шлагбаума на придомовой территории МКД

Решение об установке шлагбаума принимает общее собрание собственников. Необходимый кворум – не менее 2/3 от общего числа голосов всех собственников помещений в МКД (п. 2 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК).
Ни члены ТСЖ, ЖСК, ни собственники-автовладельцы, которым шлагбаум нужен для организации парковки, не уполномочены решать вопросы об установке шлагбаума.
Если шлагбаум требуется установить на придомовые территории двух и более МКД, решения об установке принимают собственники всех таких домов.
До начала общего собрания собственники вправе ознакомиться со схемой размещения шлагбаума, сметой на его установку, порядком въезда на придомовую территорию. Материалы будущего общего собрания должны находиться у инициатора, а доступ к ним должен быть открыт. Порядок ознакомления с документами определяется в сообщении о проведении общего собрания.
В повестку дня включают следующие вопросы:
1. Об установке на придомовой территории шлагбаума согласно проекту.
2. Об утверждении сметы на выполнение работ по установке шлагбаума.
3. Об утверждении источников, размера и порядка финансирования установки шлагбаума.
4. О наделении УО, председателя ТСЖ, председателя совета МКД или иного лица полномочиями по вопросам установки шлагбаума, в том числе на получение необходимых разрешений и согласований в любых органах власти и организациях по вопросам установки шлагбаума на придомовой территории, подписание договора на установку и техническое обслуживание шлагбаума.
Если кворума нет, решения по вопросам об установке шлагбаума, утверждении сметы и договора с подрядчиком, полномочиях на подписание такого договора являются недействительными.

Можно ли считать собственника помещения участником очного общего собрания, если он участвует в нем дистанционно, через специальное мобильное приложение на телефоне другого собственника?

Нет, такого собственника нельзя считать принявшим участие в очном ОСС.

Очное общее собрание означает совместное, личное присутствие собственников помещений в МКД на обсуждении вопросов повестки дня. Дистанционное участие в очном ОСС или в очной части очно-заочной формы собрания законодательство не предусматривает. Такое правило следует из пункта 1 статьи 44.1, части 3 статьи 47 ЖК.

Вопросы компетенции общего собрания собственников помещений в МКД

Принятие решения о реконструкции МКД и капремонте общего имущества в МКД, о переустройстве и перепланировке помещений в составе общего имущества

Принятие решения о выборе способа формирования фонда капитального ремонта

Принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным

Принятие решений о получении кредита и займа на капитальный ремонт

Принятие решений о пределах использования земельного участка

Принятие решений о благоустройстве земельного участка, в том числе о размещении, обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на этом земельном участке

Принятие решений о пользовании общим имуществом иными лицами (в том числе об установке рекламных конструкций)

Принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников уполномочены заключать договоры об использовании общего имущества, соглашения об установлении сервитута, представлять документы на согласование переустройства и перепланировки помещений в составе общего имущества

Принятие решений об использовании ГИС ЖКХ при проведении ОСС

Принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в МКД уполномочены на использование ГИС ЖКХ

Принятие решения о порядке приема администратором сообщений о проведении ОСС

Принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения ОСС

Принятие решения о выборе способа управления МКД

Принятие решений о текущем ремонте общего имущества в МКД

Принятие решения о наделении совета МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте

Принятие решения о наделении председателя совета МКД полномочиями на принятие решений по дополнительным вопросам

Принятие решений о заключении собственниками помещений в МКД договора предоставления коммунальных услуг с РСО и регоператором ТКО

Принятие решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое

Другие вопросы, отнесенные к компетенции ОСС

КТО МОЖЕТ ПРИЗНАТЬ ПРОТОКОЛ НИЧТОЖНЫМ?

Решение собрания ничтожно, если оно:

Принято по вопросу, не включенному в повестку дня. Это правило не применяется, если в собрании приняли участие все собственники помещений в МКД.
Принято при отсутствии необходимого кворума.
Принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания.
Противоречит основам правопорядка или нравственности.
Основания признания решения ничтожным названы в статье 181.5 ГК.

Ничтожность решения общего собрания не требует подтверждения судом или органом ГЖН. Это справедливо только тогда, когда признаки ничтожности явные и не вызывают сомнений. Например, в протоколе есть вопрос повестки дня, а в уведомлении нет. Или в самом протоколе указано, что кворума для принятия решения нет.

Если вопрос, к примеру, о кворуме, то факт ничтожности надо подтвердить в суде.

На общедомовые нужды берется только ХВС, а куда отнести ГВС?

Вне зависимости от того используется или не используется горячая вода на общедомовые нужды в многоквартирном доме, объем горячей воды на ОДН определяется всегда во всех многоквартирных домах: или от разницы в объемах потребления горячей воды по ОПУ горячей воды и объему ее потребления в помещениях многоквартирного дома, или по нормативам горячей воды на ОДН.

Как оплачиваются общедомовые расходы по всем видам коммунальных услуг в многоквартирных домах с непосредственным управлением?

Исполнителем коммунальных услуг в доме с непосредственным управлением является РСО, которая в соответствии с п.40 Правил № 354 обязана начислить всем потребителям в МКД плату за коммунальные услуги, включающую в себя плату за коммунальные услуги, потребленные в помещении, и плату, предоставленную на ОДН, соответственно тому виду ресурса, который подается конкретной РСО в МКД, с применением расчетных формул, указанных в Правилах № 354.

Должна ли начисляться плата за ГВС на ОДН с собственника, если он поставил заглушку на горячей воде, и пользуется только электрообогревателем используя только холодную воду

В данном случае можно воспользоваться аналогией п. 96 Правил № 354, согласно которому в случае если на период временного отсутствия потребителя исполнителем по обращению потребителя было произведено отключение и опломбирование запорной арматуры, отделяющей внутриквартирное оборудование в жилом помещении потребителя от внутридомовых инженерных систем, и после возвращения потребителя исполнителем в ходе проведенной им проверки был установлен факт сохранности установленных пломб по окончании периода временного отсутствия, то перерасчет размера платы за коммунальные услуги производится без представления потребителем исполнителю документов, подтверждающих временное отсутствие.

То есть, если потребитель не намерен пользоваться услугами ГВС в его жилом помещении и поставил заглушку на сетях ГВС, то неначисление платы за услуги ГВС, потребленные в жилом помещении, для такого потребителя возможно при условии, что заглушка горячей воды опломбирована исполнителем и исполнитель регулярно осуществляет проверку сохранности такой пломбы. Плата за услуги ГВС, потребленные на ОДН, указанному потребителю начисляется в обязательном порядке, поскольку любые коммунальные услуги, предоставленные на ОДН, подлежат оплате всеми потребителями независимо от факта и объема потребления соответствующих услуг в жилых и нежилых помещениях МКД.